A logística sempre lidou com gargalos: transporte, mão de obra, combustível, nível de serviço, sazonalidade. Só que, nos últimos ciclos, um fator ganhou protagonismo:
espaço disponível + localização.
A combinação de alta demanda com oferta limitada (por terreno, capital e timing de obras) empurrou o mercado para um cenário de vacância historicamente baixa.
A Cushman & Wakefield reportou que o Brasil fechou 2025 com vacância de 6,56% em galpões de alto padrão (Classes A e A+) e preço pedido médio de R$ 27,89/m², com São Paulo acima de R$ 30/m² (R$ 30,54/m²).
A JLL, no 1T25, já apontava vacância em 7,9% (mínima histórica na série do relatório) e preço médio nacional em torno de R$ 29,10/m², com “galpões paulistas” negociando em média R$ 31,80/m².
A Colliers também registrou a vacância abaixo de 8% no 2T25 (7,4%).
Quando a vacância encosta nesses níveis, o mercado muda de comportamento: o poder de barganha sai do ocupante e migra para ativos melhores e melhor localizados.
Baixa vacância e disputa por galpões urbanos
A disputa é mais intensa onde o valor logístico é maior: próximo do consumidor e dos grandes eixos rodoviários.
Por quê?
- e-commerce e omnichannel puxam necessidade de velocidade (promessa de entrega mais curta).
- operações de última milha dependem de proximidade, não só de área.
- indústrias e redes querem reduzir lead time e incerteza (estoque mais inteligente e reposição mais rápida).
O resultado prático: as regiões boas “lotam” primeiro, e o custo de estar perto sobe.
Um exemplo que ajuda a visualizar essa compressão geográfica: análise publicada pelo Metro Quadrado aponta que, segundo projeções atribuídas à CBRE, em São Paulo a viabilidade de novos projetos estaria cada vez mais concentrada no chamado “raio 30” (entorno mais próximo e competitivo), com expectativa de pressões adicionais sobre preço e dinâmica de pré-locação/BTS.
Traduzindo: não é só “ter galpão”, é ter galpão onde ele resolve o seu SLA.
Alta do m² e impacto direto no custo logístico
Quando o m² encarece, não é apenas uma despesa imobiliária maior. Ele vira custo por pedido, custo por pallet, custo por linha separada.
E isso afeta decisões do dia a dia, como:
- manter ou não uma operação mais próxima do centro consumidor
- abrir ou não mais um “ponto de distribuição”
- expandir estoque físico versus elevar giro e previsibilidade
- automatizar etapas para produzir mais na mesma área ocupada
A própria Cushman & Wakefield destacou, em análise de 2025, a trajetória de alta: média de locação saindo de R$ 19,04/m² (2020) para R$ 24,95/m² (2024) e, em regiões mais próximas de SP/RJ, pedidos chegando a R$ 38–40/m² para ativos A+.
Ou seja: o espaço deixou de ser “commodity”. Virou um componente relevante de margem.
Por que “expandir” deixou de ser a primeira opção
Antes, expandir era o caminho natural: mais área, mais docas, mais posições.
Hoje, expandir frequentemente significa:
- aceitar pior localização (e perder desempenho)
- assumir CAPEX e custo de capital mais pesado
- enfrentar prazo de obra e risco de cronograma
- pagar mais caro por ativos melhores (e ainda disputar disponibilidade)
E há outro ponto silencioso: muita operação já percebeu que crescer área sem elevar produtividade só desloca o problema.
Você aumenta o galpão, mas mantém, o mesmo método de separação, a mesma lógica de endereçamento, o mesmo “armazém que cresceu no improviso”. A conta não fecha por muito tempo.
O que isso muda na intralogística, na prática
É aqui que o critério de decisão muda: quando o espaço encarece, a pergunta deixa de ser “quantos m² eu tenho” e passa a ser “quanto resultado eu extraio por m² e por m³”’.
Isso muda o foco para 4 frentes:
Densidade com critério (sem matar a operação)
Não adianta “entupir” o armazém e transformar o picking num gargalo.
A lógica é equilibrar:
- densidade (mais armazenagem no mesmo espaço)
- seletividade (acesso rápido ao SKU certo)
- fluxo (movimentação sem conflito)
Layout como engenharia de produtividade
Layout bom reduz:
- deslocamento
- cruzamento de fluxos
- tempo improdutivo
- risco operacional
E aumenta:
- produtividade por operador
- previsibilidade de expedição
- capacidade de pico
Verticalização e uso real do m³
Muita operação paga por pé-direito e usa pouco. Quando o m² encarece, usar altura vira vantagem competitiva, com estrutura e segurança.
Automação como resposta econômica (não “tecnologia por tecnologia”)
A automação entra quando o objetivo é claro:
- fazer mais com o mesmo espaço
- aumentar vazão operacional sem expandir
- reduzir custo por unidade movimentada
- manter SLA mesmo com maior demanda
Intralogística como resposta estratégica, não apenas técnica
Nesse cenário, intralogística deixa de ser “o projeto da armazenagem” e passa a ser parte da estratégia de competitividade.
Porque, no fim do dia, otimizar espaço significa:
- proteger margem em um mercado com custo imobiliário crescente
- sustentar crescimento sem depender de novas áreas
- manter nível de serviço em regiões onde o galpão “bom” é disputado
- aumentar capacidade instalada com previsibilidade e engenharia
É exatamente aqui que soluções de armazenagem e movimentação (densidade, seletividade, automação e layout) deixam de ser um upgrade operacional e viram uma resposta de negócio.
O espaço está caro porque ele está raro. Especialmente onde a logística gera mais valor: próximos aos centros urbanos, da demanda e da velocidade. E quando o “ativo crítico” muda, muda também a forma de decidir investimento.O armazém do futuro não é o maior. É o que entrega mais resultado por m².
